Ilmu Beli Rumah

Dalam masa seminggu ni sahaja, lima buah rumah telah dilihat untuk dibeli. Rumah di KL ni memang sangat-sangat tinggi. Tapi tak pernah pula tahu harga rumah dan tanah di negeri sendiri. haha. Rasanya jauh lebih rendah. Dah duk di KL, view rumah di KL je la kan. huhu.

Diri sendiri baru grad tak sampai setahun, tak mampu lagi sampai nak beli rumah. Haha. Teman housemate je tengok-tengok rumah untuk tinggal dan dibeli. Dapat la tahu sedikit sebanyak ilmu hartanah dan vocab. huhu. Minggu ni beliau balik kampung, jadi sambung pencarian dan lawatan sambil belajar minggu hadapan pula yer.

Kami hanya cari rumah antara RM250,000 dan ke bawah sahaja. Itu pun pinjaman balik kepada bank lingkungan RM1,000 sebulan selama  20  tahun 30 tahun. Hampir terlupa compounding bank. Beli satu rumah dengan bank, macam harga beli dua buah rumah. Nak buat macam mana, duit kurang, kena guna jugak khidmat bank kan. Untungnya rumah aset, kereta liabiliti (bukan dari segi akaun secara asas).

Antara rumah yang kami dah pergi tengok sendiri di sekitar KL selama seminggu ini :

1. Riverdale Park, Bukit Antarabangsa (RM200,000) - concern : landslide, bank value, bank loan, dibiarkan kosong setahun lebih, penghuni sebelum adalah india.

2. Spring Ville, Ukay Perdana (RM206,000) - concern : landslide, bank value, bank loan

3. Impian XX, Setapak (RM210,000) - concern : ramai foreigner, lingkaran bangunan yang kurang menarik dan kurang selamat. (Lupa nama apartment ni. haha)

4. Persona Villa, Kemensah, Ampang (RM200,000) - concern : walk up, tingkat 3.

5. Residensi Bistaria, Ukay Perdana (RM260,000) - tingkat 6, rumah totally baru siap. Tiada wiring, lampu, kipas semua tiada. Tapi dekat dengan MRR2. Ada surau, swimming pool. Maintenance cost tinggi juga, dalam RM150 sebulan. Pemilik dato'.. Anak dato' je datang bawa kunci, tak berpeluang jumpa dato'. huhu. Paling rendah dato' boleh bagi sampai RM255,000 je. Dah berkenan dah, tapi melebihi bajet, tambahan rumah tak siap renovate. Kos beribu jugak nak kena pasang lampu, kipas, grill, glass door dsb.

Eh, buat numbering baru sedar rupanya dah enam rumah yang kami tengok sebenarnya bukan lima. Spring Ville ada dua unit yang kami deal dengan agent untuk view. Satu lagi jumpa borak dengan agent je sebab tenant (penyewa) tak sempat balik, tiada di rumah ketika kami tiba masa yang dijanjikan. Takpe la sebab structure sama je, kami dah lihat unit sebelum.

Ha, mai nak kongsi sket vocab hartanah, pasal rumah2 ni. huhu. Ni ikut kefahaman je tau, bukan rujuk kamus dewan. haha. Kalau salah perbetulkan. Budak-budak baru belajar, tak sabar nak kongsi, seronok dapat ilmu baru, macam ni la..

Subsale : Rumah siap yang dijual dari selain developer (bukan dalam pembinaan / bukan dijual oleh pemaju)

Walk-up : Bertangga, tiada lif. Biasanya flat.

Bank value : Nilai atau harga rumah mengikut bank

Market value : Nilai atau harga pasaran rumah tersebut. Lokasi juga memainkan peranan.

Low cost : Rumah kos rendah. Rumah low cost biasanya hanya boleh dibeli oleh individu yang bergaji bawah RM3k sebulan atau bawah lagi dari kadar ini.

Owner / Landlord : Pemilik unit atau rumah

Tenant : Penyewa unit atau rumah. Kadangkala rumah yang ingin dibeli masih ada penyewa. Biasanya penyewa akan diberi notis 3 bulan untuk keluar apabila rumah tersebut akan dijual.

Bumi : Singkatan kepada bumiputera.

Non-bumi : Singkatan kepada non-bumiputera iaitu bukan bumiputera.

Square feet : Unit ukuran (measurement unit) keluasan rumah. Singkatannya sf. / sqft. ; Per square feet : psf.

Square meter : Unit ukuran (measurement unit) keluasan tanah. Singkatannya sqm.

Freehold : Bangunan dan unit milik kekal (In Syaa Allah).

Leasehold : Bangunan dan unit bukan milik kekal. Biasanya ada kontrak berapa tahun, contohnya 99 tahun. Kerajaan boleh ambil balik tanah tersebut untuk buat pembinaan contohnya. Pampasan mungkin akan dapat, tapi lepas tu dah hilangla aset ni. .

Landed : Satu unit rumah atas tanah seperti rumah banglo dan teres. Apartment, condo, flat tidak tergolong. Sebab tanah tu berkongsi dan bukan milik kita.

Corner lot : Rumah di bucu atau hujung. Biasanya rumah teres ada corner lot. Corner lot permintaan tinggi sebab ada tanah dan keluasan tambahan berbanding rumah-rumah di tengah.

Auction : Rumah lelong. Antara sebab di lelong - peminjam tak mampu bayar pinjaman bank, lokasi yang pernah berlaku kejadian alam seperti tanah runtuh, pernah ada sejarah penghuni bunuh diri dsb.

Shop lot : Bangunan / deretan kedai-kedai

Shop apartment : Rumah atas kedai. Tingkat bawah adalah kedai, tingkat atas pula rumah-rumah.

Fully-furnished : Unit atau rumah yang lengkap dengan perabot dan perkakasan.

Semi-furnished : Unit atau rumah yang ada perabot dan perkakasan tetapi sesetengah sahaja.

Unfurnished : Unit atau rumah yang kosong, tanpa apa-apa perabot.

Renovated : Unit yang sudah diubah suai.

Maintenance fee : Bayaran penyelanggaraan. Rumah apartment atau condo memang ada fee ini secara bulanan untuk tanggung servis lif, security, swimming pool, gym, playground etc.

Guard security : Ada pegawai keselamatan yang kawal keluar masuk kenderaan dan kawal keselamatan.

Layout : Struktur rumah. Berapa bilik tidur, tandas, bagaimana dapur. Bedroom yang ditulis 3.1 atau 3+1 adalah bermaksud 3 bilik tidur tambah 1 bilik kecil (kecil je, macam stor).

S&P / SnP : Sale and Purchase Agreement. Perjanjian jual beli rumah.

DoA : Deed of Assignment. (Terjumpa je istilah. Yang ni aku tak tahu. hehe.  Rujuk sini.)

PoA : Power of Attorney. (Terjumpa je istilah. Yang ni pun aku tak tahu. hehe.  Rujuk sini.)

CF / CFO : Certificate of Fitness Occupation. Sijil Layak Menduduki. Kata setengah orang CF ni title. Pastikan setiap rumah yang ingin dibeli ada CF. Biasanya rumah yang ada CF tiada masalah untuk mohon pinjaman bank (sekiranya tiada sebab lain). Selepas rumah siap,  pihak pemaju akan mohon dapatkan CF. Selepas diluluskan, pemaju perlu tanggung warranty selama 2 tahun. Selepas 2 tahun dari tarikh CF diluluskan, pemaju sudah tiada kena mengena. Kalau belum ada CF, perlu minta dari developer, minta lawyer buatkan. Segala urusan jual beli rumah perlu dapatkan pengesahan pihak pemaju. Syarat untuk dapat CF, rumah akan disahkan sempurna, selamat dan selesa untuk diduduki oleh badan berwajib seperti TNB, TELEKOM, BOMBA dan beberapa lagi agensi.

Okeh. Itu sahaja yang keluar dari kotak minda ketika ini.

Kawan sendiri yang rapat takde la segan nak tanya walau benda paling kecik. Yang penting, beliau jawab soalan aku directly, tak perkecilkan dan tak rendahkan pun. Orang macam ni senang kita nak dapat ilmu, sebab kita boleh bertanya apa sahaja. Bila tak segan, banyak soalan akan ditanya, banyak la benda baru kita tahu dan benda lama yang baru tahu. Tahu tak, perkara yang semua orang tahu, aku je yang tak tahu sebelum ni, baru tahu. Jangan gelak ok. Aku baru tahu bumiputera ni orang melayu dan beberapa bangsa di Sabah dan Sarawak. Bukan bumiputera ni orang cina dan india. haha. Aku gelak takpa, hangpa jangan gelak sampai aku dengar. haha. Senyum takpa, senaman baik untuk otot. haha. Sebelum ni aku ingatkan bukan bumiputera ni foreigner. Lupa lak yang foreigner2 ni soal warganegara, bukan bumiputera atau tak. heh3.

Bila bertanya pasal rumah2 ni dengan penjual (termasuk agent), kawan aku mesti tanya pemilik rumah tu bumi atau non-bumi. Beliau kongsikan, rumah yang dimiliki oleh bukan bumiputera boleh dibeli oleh bumiputera atau bukan bumiputera. Rumah yang dimiliki oleh bumiputera hanya boleh dibeli oleh bumiputera. Tapi ada je yang berlaku sebaliknya, itu atas budi bicara pemilik rumah tanpa melibatkan mana-mana pihak luar.

Semangat berkongsi mengenai jual beli rumah. Selain untuk manfaat orang lain, aku kena catit juga untuk manfaat diri sendiri di kemudian hari. Aku mungkin perlukan balik maklumat ni bila dah mampu beli rumah nanti. Hew2.

Kebiasaannya, deposit membeli sebuah rumah adalah 10% daripada harga rumah. Kalau harga rumah RM200,000 jadi deposit yang perlu didahulukan RM20,000. Maksudnya, sebelum beli rumah, dah kena standby RM20,000 di tangan (bukan pegang di tangan, tapi duit sendiri ke, contohnya dalam bank akaun simpanan, akaun semasa, KWSP, atau duit mak bapak atau orang lain, etc). Sekiranya tiada masalah, maksimum bank akan bagi pinjam 90% daripada harga rumah, bukan 100%. Maksudnya, kalau lulus pinjaman bank penuh, dapatlah pinjam RM180,000. Tuan rumah dapat la RM194,000 (RM180,000 + RM20,000 - RM6,000). Eh, RM6,000 ke mana? Normal, 3% lagi agent punya bahagian. ye kan? Wow, banyak kan. Kalau deal rumah jutaan ringgit,, wawaw,, patut la kerja agent rumah ni boleh jadikan kerjaya..

Antara faktor peratus pinjaman bank menurun adalah lokasi rumah tersebut. Contohnya, rumah yang pertama kami view adalah di Bukit Antarabangsa, Kuala Lumpur. Lokasi ini pernah ada sejarah tanah runtuh (landslide), jadi bank menurunkan peratusan pinjaman untuk mengurangkan risiko. Walaupun tempat ini tidak berlaku kejadian tersebut, tetapi hampir dengan tempat kejadian dan alamat penuh rumah tersebut juga tertera Bukit Antarabangsa. Asasnya, bank akan bagi pinjam 90%, tetapi bila wujud masalah seperti ini, kalau bank luluskan pun, tak penuh, mungkin 60% atau lebih rendah. Yang pasti bawah 90%, itu pun kalau bank luluskan pinjaman tersebut.

Jadi, bila bank value lebih rendah dari harga jual, pembeli kena suffer sendiri lebihan yang tidak ditanggung oleh pihak bank. Contohnya, harga owner jual RM200,000 tetapi nilaian bank, harga rumah tu RM180,000. Lebihan RM20,000 (RM200k-RM180k) + RM18,000 (10% x RM180,000) tu tanggung sendiri. Bank hanya akan bagi pinjam RM162,000 (90% x RM180,000) atau bawah dari kadar tersebut.

Pinjaman bank juga bergantung kepada kelayakan peminjam sendiri. Jawatan, gred, gaji bersih, komitmen dan pelbagai lagi akan dikira untuk menentukan berapa pinjaman yang layak bagi seseorang individu. Nak tahu kelayakan kita, kena tanya pegawai bank tersebut. Pergi la banding-banding dulu, tanya beberapa bank, contohnya Bank Islam, Maybank, CIMB, RHB Bank, Bank Rakyat, Public Bank, Affin Bank etc. Lain bank, lain jumlah pinjaman yang layak. Secara draf, pinjaman yang kawan aku mungkin dapat, Maybank paling tinggi, Bank Islam paling rendah. Itu setakat beberapa bank yang beliau dah tanya sahaja. Draf je, kiraan kasar bukan lagi kiraan yang lebih dihalusi. Mungkin lebih atau kurang lagi dari kiraan kasar tersebut. Komitmen semua kena kira. Contohnya bayaran ansuran kereta, kad kredit, pinjaman peribadi (personal loan) dan macam2 lagi. Kawan aku hanya ada komitmen kereta, jadi pinjaman bank lagi tinggi.

Masa bayar deposit, time tu dah start tandatangan agreement / dokumen perjanjian jual beli rumah. Time ni kena hati-hati. Bila melibatkan angka-angka yang besar, lagi-lagi kena ambil serius soal terma dan syarat perjanjian. Baca dan fahami. Lebih selamat bila ada pulangan wang sekiranya tak jadi beli atas sebab-sebab tertentu. Contohnya, wujud terma "subject to loan", maknanya bergantung pada pinjaman bank. Sekiranya pinjaman tak dapat atau bank tak luluskan atau mungkin kita tidak bersetuju jumlah pinjaman bank, wang deposit akan dikembalikan. Contoh lain, "subject to bank value" iaitu bergantung pada nilai bank pada rumah tersebut. Sekiranya bank value rendah dari harga jual, kita tak jadi beli, kita berhak dapat balik pulangan deposit. Deposit bukan sedikit. Kalau harga rumah RM200,000, deposit dah RM20,000. Banyak tu..

Kalau pinjaman bank rendah dari 90%, jawabnya kena tanggung sendiri, kena topup lebihan tu. Fuh, bukan sikit main dengan ratus puluh ribu ringgit. Orang kaya, orang bisnes berjaya lain la, kacang jer kan. Aku yang baru kenal dunia kerja ni, fuh.. nilai ribu pun dah banyak. hoho. Ok, baik, sekarang belum turn aku yang beli rumah, my friend ok. haha. mengigau jugak nak beli rumah. Umur tengah muda ni, baik jugak beli rumah, bukan untuk tinggal, tapi untuk melabur. Haa, ni kena belajar lebih, duit nak bayar PTPTN satu sem + pendahuluan pun tak lepas lagi. haha.

Tapi memang betul pun, harga rumah boleh naik lebih RM30k dalam masa 2-3 bulan, sebulan pun ada la. Bukan semua, tapi memang wujud, tambah-tambah di ibu kota, bandar2, nilai cepat naik. Nampak tak beza simpan harta dalam bentuk wang ringgit sahaja dengan simpan aset termasuk rumah? Haih, macam nak buat hotel la plak. ahah.

Semangat membara nak cepat-cepat buat pelaburan hartanah! Langkah awal, melabur dalam emas. Bulan lepas baru buka akaun simpanan bank Kuwait Finance House (KFH). In Syaa Allah, ada rezeki, bulan ni buka akaun emas pula di KFH. Pembukaan akaun emas, minimum 10g emas. Ok, yang ni, kisah lain plak.

Antara pelaburan menguntungkan, pelaburan ilmu, pelaburan emas dan pelaburan hartanah.

Sama-sama merancang kehidupan. Baik dunia, baik akhirat. In Syaa Allah.